NEUHEITEN. NACHWEISE. NUTZEN.

Blogposts von Real Estate Professionals rund um Asset- und Portfoliomanagement.

Anlagedruck für Schweizer Immobilieninvestoren

Veröffentlicht von Mathias Rinka | 22. November 2018 |

Der Anlagedruck bei Schweizer Immobilieninvestoren nimmt weiter zu. Ein Blick auf den aktuellen Wohn- und Büro-Immobilienmarkt zeigt, dass der Rückgang der Zuwanderung und eine geringere Nachfrage die Situation nicht einfacher machen. Zudem gilt es, aktuelle Trends bei der Nutzung von Immobilien im Auge zu behalten.

Anhand einer Untersuchung von Property Market Analysis ist an den elf grössten Bürostandorten Europas in der vergangenen Dekade ein Rückgang beim Flächenbedarf von insgesamt 1.2 qm pro Beschäftigtem festzustellen. «Mit höherer Arbeitsteilung und flexibleren Arbeitsorten und -zeiten ist langfristig von einer Reduktion der Flächennachfrage pro Beschäftigten auszugehen», schreibt das internationale Beratungsunternehmen KPMG in seinem aktuellen «Swiss Real SnapShot!». Dies entspreche in etwa einem Minus von 0.6 % pro Jahr.

 

Der Büromarkt ist Veränderungen unterworfen

Wie lange dieser Trend noch anhält, ist schwer abzuschätzen. «Ausgehend von einer stagnierenden Beschäftigungszahl in der Schweiz würde eine erneute Reduktion von 1.2 qm pro Beschäftigtem über die nächsten Jahre einen Rückgang der Flächennachfrage um 1.8 Mio. qm oder 8 % des heutigen Büroflächenbedarfs bedeuten», rechnet KPMG vor. Basis dieser Schätzung ist ein mittlerer Flächenbedarf von 15 qm pro Mitarbeitenden. Dieser bereits etwas länger andauernde Strukturwandel auf dem Büromarkt ist daher weiter genau zu beobachten – dies gilt sowohl für Immobilieneigentümer als auch für Asset- und Portfolio-Manager.

Gemäss den Zahlen des Bundesamts für Statistik (BFS) bewegt sich die Bürobeschäftigung in der Schweiz mehrheitlich seitwärts. Seit dem Jahr 2014 liegt die Zahl der Beschäftigten saisonbereinigt stabil bei rund 1.5 Mio. Stagnierend zeigen sich vor allem die Bereiche Finanz- und Versicherungsdienstleistungen sowie freiberufliche, wissenschaftliche und technische sowie sonstige wirtschaftliche Dienstleistungen. Wachsende Sparten sind hingegen Information und Kommunikation mit einem Beschäftigtenwachstum von 1.85 % und die öffentliche Verwaltung mit einem Plus von 4.45 %.

 

Der Wohnungsmarkt steht vor einigen Herausforderungen

Die Bautätigkeit im Wohnbereich in der Schweiz ist weiter auf hohem Niveau. Der Rekordwert von 29.000 Mietwohnungen bei den Baubewilligungen im Jahr 2016 ist aber vergangenes Jahr nicht mehr erreicht worden. 2017 lag diese Zahl bei nur noch rund 27.000 – ein Rückgang um etwa 7 %. Die Zahl der Baugesuche für dieses Segment verharrt indes auf hohem Niveau bei circa 31.000. Eine wichtige Kennziffer ist die landesweite Leerstandsquote. Sie ist gemäss aktuellem «Swiss Real SnapShot!» in sämtlichen Regionen 2017 gestiegen. «Mit 1,45 % wurde gesamtschweizerisch eine Leerstandsquote erreicht, welche letztmals Ende der 1990er Jahre gemessen wurde. Neben der rückläufigen Zuwanderung ist dies massgeblich auf die hohe Bautätigkeit zurückzuführen», so die Immobilienmarktexperten der KPMG.

 

Unterschiedliche Entwicklungen in den Regionen

Bei der Mietpreisentwicklung zeigt sich unterdessen ein gemischtes Bild. Schweizweit gesehen tendieren die Mietzinse leicht negativ. In Genf und Waadt steigen sie jedoch seit Mai 2017 wieder etwas, in Zürich sind sie stabil. Sinkende Mietpreise zeigen derzeit die beiden Basler Kantone (Stadt und Land) sowie Bern, am stärksten gefallen sind diese auf Jahressicht im Tessin. Die Schlussfolgerung der Marktexperten: «Bei der Vermarktung von Mietwohnungen sind in gewissen Regionen zunehmend kreative Wege gefragt. Es stellt sich die Frage, inwiefern die anziehende Konjunktur die Nachfrageseite kurz- bis mittelfristig beleben kann.» Das tiefe Zinsumfeld und die Angebotsausweitung würden noch eine gewisse Zeit bestehen bleiben, so dass keine Trendumkehr auf dem Wohnimmobilienmarkt zu erwarten sei, schreibt KPMG.

 

Fazit

Die Autoren des «Swiss Real SnapShot!» erwarten für das laufende Jahr weiter hohe Kapitalzuflüsse in den Immobilienanlagemarkt. Mit dem niedrigen Zinsniveau seien Investitionen in Anlageimmobilien «nach wie vor relativ attraktiv» gegenüber festverzinslichen Anlagen, die kaum Rendite abwerfen würden, heisst es. Die Zahl der Baubewilligungen im Bürosegment sei seit 2014 ungefähr auf dem Niveau des langjährigen Mittels. Das jährliche Bauvolumen betrage hier rund 2 Mrd. Franken jährlich. Mittelfristig sei eher nicht mit einer deutlichen Entspannung bei den Leerstandszahlen zu rechnen. Auch wenn 2017 in den drei Schweizer Grossstädten Bern, Genf und Zürich die Büroraumleerziffer um etwa einen Zehntel abgebaut werden konnte. Zugleich fielen aber auch die Mieten für dieses Flächen im vergangenen Jahr. Ähnlich diffizil sieht es auf dem Wohnungsmarkt aus: höherer Leerstand, viele Neubauten, leicht sinkende Mieten.

Einen Schlüssel zur Effizienzsteigerung bei Immobilien und Potenzial zur Optimierung bei Liegenschaften bietet ein entsprechendes Asset- und Portfoliomanagement. Ein innovatives Tool stellt reamis mit seiner State-of-the-art-Plattform für Asset- und Portfolio-Manager zur Verfügung. Damit können Sie Ihr Immobilien-Portfolio digitalisieren, jederzeit auf Knopfdruck den aktuellen Status abfragen und Sie haben so die entscheidenden Kennzahlen immer im Blick.

Hier ist jedoch eine Betrachtung der verschiedenen Regionen für Immobilieneigentümer und -investoren wichtig. Sowohl zwischen den Regionen als auch zwischen den Kantonen gibt es hierbei grosse Unterschiede. Denn während die Kantone Aargau und Solothurn mit 2,3 % bzw. 2.8 % deutlich höhere Leerstände bei den Mietwohnungen als der Durchschnitt aufweisen, liegen die Quoten beispielsweise in Zug oder Zürich mit 0,4 % bzw. 0,9 % wesentlich tiefer.

 

Sind Sie interessiert an der Publikation Swiss Real SnapShot! von KMPG? Die komplette aktuelle Publikation Swiss Real SnapShot! steht Ihnen hier frei als Download zur Verfügung.

 

ZUR PUBLIKATION SWISS REAL SNAPSHOT

 

Veröffentlicht von Mathias Rinka

Mathias Rinka (Jahrgang 1973) ist freier Wirtschaftsjournalist und Redaktor. Er lebt in Zürich und schreibt seit über 20 Jahren über News, Deals und Trends in der globalen Immobilienwelt.