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Pro & Contra eines externen Immobilienmanagements

Veröffentlicht von Mathias Rinka | 25. Oktober 2018 |

Real-Estate-Asset-Management-Leistungen werden entweder intern im eigenen Unternehmen erbracht oder extern an einen Dienstleister vergeben. Möglich ist aber auch die Kombination von beidem. Ergebnisse einer aktuellen Studie des Instituts für Finanzdienstleistungen in Zug (IFZ) zeigen auf, worauf Immobilieninvestoren Wert legen.

«Ein klarer Trend hin zu einer weiteren Externalisierung von Leistungen bzw. Teilleistungen kann bestätigt werden», so das Fazit von Studieninitiator Michael Trübestein vom IFZ. Die Zunahme der Tätigkeiten in Kooperation mit externen Dienstleistern lässt sich mit fehlendem unternehmenseigenen Know-how sowie mit Kosteneinsparungen erklären. Aber auch Vertrauen in die Qualitäten des externen Dienstleisters sowie die eigene Konzentration auf Kernkompetenzen werden als Argumente genannt. Entscheidend bei der externen Vergabe des Immobilienmanagements bei Stiftungen, Pensionskassen und Anbietern von Lebensversicherungen im DACH-Raum ist vor allem die Erfahrung des externen Real Estate Asset Managers, also sein «Track Record». Auch sein Image bzw. seine Reputation sind von grosser Bedeutung.

 

Kostenstruktur und Corporate Governance wichtig

Darüber hinaus werden eine effiziente Kostenstruktur und Corporate Governance respektive rechtliche Strukturen des Real Estate Asset Managements als zentral angesehen. Dies führt zu hohen Markteintrittsbarrieren für neue Anbieter und gegebenenfalls zu einem Vernachlässigen innovativer und disruptiver Managementansätze, heisst es in der Studie. «Im Gegensatz zu den Annahmen im Zusammenhang mit der ´Prinzipal-Agenten-Theorie´ haben vertragliche Bestandteile wie beispielsweise ´Vertragslaufzeit´, ´Implementierung der Vertragsbestandteile in einzelne Mitarbeiterverträge´ oder ´Eigenkapitalbeteiligung des Real Estate Asset Managers am Bestand´ eine untergeordnete Bedeutung», führt Michael Trübestein weiter aus.

Dreht es sich um strategische Bereiche werden jedoch tendenziell intern oder in Kooperation mit externen Partner(n) die Managementleistungen erbracht, während ausgewählte operative Bereiche durchaus von externen Dienstleistern erbracht werden. Hierunter fallen zum Beispiel Marktanalysen, Potenzialerhebungen oder Standort-Screenings.

 

Mehrere Gründe für die Vergabe an Externe

Augenfällig ist aber auch, dass kein Kriterium bzw. keine Kriteriengruppe allein für die Integration eines externen Dienstleisters besonders wichtig ist. Meist ist es also eine Kombination von mehreren Gründen, die den Ausschlag geben. «Die wichtigsten Motive, die gegen eine externe Vergabe von Real-Estate-Asset-Management-Leistungen sprechen, finden sich rund um den Bereich ´Wissensverlust`. Ferner ist der Bereich `Gefahr sinkender Objektqualitäten/unzufriedener Mieter` von Bedeutung und damit die Gefahr, Mieter bzw. Mietzahlungen zu verlieren», erläutert Michael Trübestein. Entgegen der allgemeinen Annahme sind Kriterien, die mit dem Bereich ´Kosten` in Verbindung stehen keine Primär-Argumente gegen eine externe Vergabe von Immobilienmanagement-Leistungen. Die Schnittstellenproblematik und der Wissensverlust nähmen in ihrer Bedeutung gegen eine Fremdvergabe ab, so die IFZ-Studie.

Bei der aktuellen Studie, die seit 2015 jährlich durchgeführt wird, nahmen über 140 Institutionen teil. Sie füllten einen Fragebogen mit vier Teilbereichen und insgesamt 28 Fragen aus. Die befragten 110 Schweizer Institutionen verfügen über ein Kapitalanlagevolumen in Höhe von 1‘020 Milliarden Franken und ein Immobilienanlagevolumen im Wert von 87 Milliarden Franken. Vorrangige Asset-Klasse sind Wohnimmobilien vor Büro-, Retail sowie Spezialimmobilien. Verstärkt wird von den Befragten nunmehr auch in Projektentwicklungen investiert. Die Erhebung wurde zwischen März und Mai 2018 in der Schweiz, Österreich und Deutschland durchgeführt.

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Sind Sie interessiert an der kompletten 2018er Studie «Real Estate Investment und Asset Management» vom IFZ Zug? Die 52-seitige Studie steht Ihnen hier oder als kostenlosen Download zur Verfügung.

ZUR IFZ-STUDIE 2018

Veröffentlicht von Mathias Rinka

Mathias Rinka (Jahrgang 1973) ist freier Wirtschaftsjournalist und Redaktor. Er lebt in Zürich und schreibt seit über 20 Jahren über News, Deals und Trends in der globalen Immobilienwelt.